AKTUALNOŚCI Instalacje wod-kan a odpowiedzialność zarządcy budynku

Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest zobowiązane do utrzymania sieci, nie może natomiast ingerować w instalacje wewnętrzne i infrastrukturę przynależną do budynków. Granice odpowiedzialności są jasno określone i nie można ich przekraczać, zarówno w zakresie eksploatacji, jak i prac modernizacyjnych.

Na czym polega odpowiedzialność zarządcy budynku za instalacje wod-kan

Odpowiedzialność zarządcy budynku za instalacje wod-kan polega na zapewnieniu ich bezpiecznej i prawidłowej eksploatacji. W praktyce oznacza to konieczność nadzorowania stanu technicznego instalacji, planowania przeglądów, organizowania napraw oraz reagowania na awarie, które mogą wpływać na bezpieczeństwo mieszkańców lub użytkowników obiektu.

Różnicę może stanowić własność przyłącza, a więc przewodu łączącego sieć wodociągową lub kanalizacyjną z wewnętrzną instalacją w nieruchomości odbiorcy. Może ono należeć do dostawcy usług lub do klienta, a obowiązki obu stron są określone w umowie. Niemniej jednak, w przypadku sieci wodociągowej (rys. 1) odpowiedzialność przedsiębiorstwa sięga najczęściej do wodomierza głównego (jeżeli umowa nie stanowi inaczej). W zakresie sieci kanalizacji sanitarnej (rys. 2), granicę tę, zależnie od zapisów umowy, stanowić może:

a) pierwsza studnia rewizyjna od strony kanału,

b) granica działki,

c) ściana budynku (obrys zewnętrzny),

d) punkt wpięcia do kanału.

Co obejmuje odpowiedzialność za instalacje wod-kan

Do obowiązków przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego należy eksploatacja przyłączy (zgodnie z własnością) i sieci w zakresie:

• utrzymania ciągłości dostaw wody i odprowadzania ścieków,
• usuwania awarii,
• napraw i remontów.

Odpowiedzialnością zarządcy budynku jest:

• utrzymanie instalacji wewnętrznej,
• instalacja i konserwacja urządzeń przeciwzalewowych (klapy zwrotne),
• retencjonowanie lub odprowadzanie w odpowiedni sposób wód opadowych i roztopowych na terenie nieruchomości.

Dokładnie te same zasady obowiązują w przypadku inwestycji związanej z modernizacją i przebudową sieci. Prace obejmują infrastrukturę należącą do przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, nie dotyczą natomiast instalacji wchodzących w skład pobliskich budynków.

Dlaczego stan instalacji wod-kan ma znaczenie dla zarządcy budynku

Instalacje wod-kan należą do najważniejszych elementów technicznych budynku, ponieważ wpływają bezpośrednio na bezpieczeństwo, komfort użytkowania oraz koszty eksploatacyjne. Nieszczelności, awarie pionów, niedrożność kanalizacji czy uszkodzenia przewodów mogą prowadzić do strat materialnych, przerw w użytkowaniu obiektu oraz sporów dotyczących odpowiedzialności za szkody.

Z tego powodu zarządca budynku powinien traktować stan instalacji wod-kan nie jako temat wyłącznie techniczny, ale jako element zarządzania ryzykiem eksploatacyjnym.

Kiedy zarządca powinien zlecić przegląd lub naprawę instalacji wod-kan

Przegląd lub interwencja techniczna są szczególnie potrzebne, gdy pojawiają się:

– częste awarie instalacji
– spadki ciśnienia wody
– przecieki i zawilgocenia
– niedrożność kanalizacji
– nieprzyjemne zapachy z pionów lub przewodów
– oznaki korozji lub starzenia instalacji
– ryzyko uszkodzeń w częściach wspólnych budynku

Wczesna reakcja pozwala ograniczyć koszty i uniknąć poważniejszych awarii.

Jak ograniczyć ryzyko awarii instalacji wod-kan w budynku

Skuteczne zarządzanie instalacjami wod-kan opiera się na kilku zasadach:

– regularnych przeglądach technicznych
– dokumentowaniu usterek i napraw
– szybkim reagowaniu na pierwsze objawy nieszczelności
– planowaniu modernizacji starzejącej się infrastruktury
– korzystaniu z wyspecjalizowanych wykonawców i diagnostyki technicznej

W budynkach starszych lub intensywnie eksploatowanych duże znaczenie ma także ocena możliwości częściowej modernizacji lub renowacji instalacji bez konieczności pełnej wymiany.

Najczęściej zadawane pytania

Kto odpowiada za instalacje wod-kan w budynku?
Za instalacje wod-kan odpowiada właściciel lub zarządca budynku w zakresie wynikającym z przepisów, sposobu użytkowania obiektu i podziału odpowiedzialności za części wspólne.

Czy zarządca odpowiada za awarie instalacji wod-kan?
Tak, zarządca odpowiada za organizację działań związanych z utrzymaniem sprawności instalacji oraz za reagowanie na awarie dotyczące części wspólnych i infrastruktury objętej jego zakresem obowiązków.

Co obejmuje odpowiedzialność zarządcy za instalacje wod-kan?
Obejmuje m.in. przeglądy, konserwację, usuwanie awarii, nadzór nad stanem technicznym oraz ograniczanie ryzyka szkód.

Kiedy należy zlecić przegląd instalacji wod-kan?
Przegląd warto zlecić regularnie oraz zawsze wtedy, gdy pojawiają się przecieki, niedrożność kanalizacji, zawilgocenia, spadki ciśnienia lub inne objawy awarii.

Czy awaria pionu kanalizacyjnego to odpowiedzialność zarządcy?
Najczęściej tak, jeśli pion kanalizacyjny należy do części wspólnych budynku i pozostaje w zakresie zarządzania nieruchomością.

Jak ograniczyć ryzyko awarii instalacji wod-kan?
Najlepiej przez regularne przeglądy, szybką reakcję na usterki, planowanie napraw oraz modernizację starzejącej się infrastruktury.